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Le système du livre foncier allemand
Il est tenu par circonscription administrative et
se présente sous forme de:
• fichier
de livre foncier
• fichier
relatif aux bâtiments
• fichier
relatif aux baux emphythéotiques
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Inventaire |
Section I |
Section II |
Section III |
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Retranscription des cadastres dans le livre foncier
Description du terrain
(unités, parcelles)
taille |
Propriétaires
Mutations |
Usufruit
Servitudes
Inscription d’une prénotation au livre foncier
Charges foncières
Droits réels
Droit de préemption
Adjudication forcée
Mise
sous séquestre
Obligation d’assainissement
Droits liés à la réorientation des droit réels |
Dettes foncières
Hypothèques
Rentes viagères
Prénotations
Hypothèques judiciaires |
I.
Publicité.
Il existe une présomption d’exactitude du contenu
du livre foncier au profit de quiconque acquiert, par un
contrat, un droit sur un terrain, à moins qu’une prénotation
d‘opposition ne soit inscrite au livre foncier ou que l’erreur
ne soit connue de l’acquéreur (§ 892 BGB).
L’acquisition prévue par la loi, comme
l’héritage, n’est pas protégée.
II.
Protection défaillante.
1. La protection du principe de bonne foi ne
dépend pas de:
• l’identité de l’aliénateur
• pas de protection contre l’absence de pouvoir
de représentation
• pas de protection des vices de la volonté
2. Sont à prendre en considération, en plus de la
propriété du livre foncier:
• Réserves d’approbation selon la
Grundstückverkehrsgesetz du 28 juillet 1961 (loi réglant les
interventions de l’Etat sur les transferts de propriété)
• Réserves d’approbation selon la
”Grundstücksverkehrsordnung”
• Approbation en cas d’acquisition par un
étranger
•Réserves d’approbation de droit canonique
• Procédure de remembrement et d’expropriation
•approbation de copropriété
III.
Changements de situation juridique
Principe:
Les changements relatifs aux droits liés à un
terrain ne sont valables qu’avec leur inscription au registre
foncier. Il en est ainsi pour les acquisitions consécutives à un
contrat (§ 873 BGB) et par ex. pour l’inscription d’hypothèques
judiciaires (§ 867 I 2 ZPO) ainsi que pour la cession d’une
dette foncière sans cédule ou une telle hypothèque (§ 1154 III
BGB).
Exceptions:
Il arrive que le droit allemand admette que des
changements ne soient pas inscrits au Livre foncier, notamment
lorsque ces changements sont prévus par la loi:
• ordre de succession
• adjudication (§ 90 I ZVG)
• Reconnaissance d’acquisitions antérieures à la
loi du 3 octobre 1990.
• cession d’hypothèques avec cédule (§ 1154 BGB). |
